Todo lo que necesitas saber para Pedir una Hipoteca (Parte 1)

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Un sueño hipotecadopedir una hipoteca

En mayo de 2007, ilusionados con su recién matrimonio, Elena y Daniel compraron el piso de sus sueños.

Aunque su precio era de 240.000 € no hubo problemas.

El tío de Elena era amigo de un subdirector de la caja de ahorros de su barrio y les citó para que les facilitara el acceso a un préstamo hipotecario. El subdirector les pidió la documentación básica de ingresos y gastos y a la semana siguiente estaban firmando una compraventa y un contrato de préstamo bancario.

¡Qué felices salieron de la notaría y cuantos planes tenían para su futuro!

Se fueron a disfrutar de su viaje de novios con unos ahorros que tenían; hoy siguen viviendo ahí, pero con una renta disponible un poquillo ajustada.

El subdirector del banco les vendió una hipoteca a tipo fijo, con cuota creciente durante los diez primeros años (porque el escenario que manejaba su entidad era que los tipos subirían en los próximos años); de esta manera estarían tranquilos sabiendo en todo momento lo que pagarían. Además, no se tenían que preocupar por las comisiones de apertura ni de estudio, ni de contratar seguros de vida y vivienda, porque todos los gastos se los incluiría en el capital del préstamo.

Elena y Daniel vieron la operación ideal de su vida, todo muy rápido, sencillo y sin problemas… Pero pasados cinco años, han visto reducida su renta disponible y hoy saben algunos conceptos que antes no conocían.

Qué es una hipoteca / préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario es un contrato en escritura pública que te permite, como cliente o prestatario, recibir una cantidad de dinero elevada (capital del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, en un plazo determinado (duración), junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas).

¿Qué significa hipotecario? En este tipo de préstamos la entidad de crédito cuenta con una garantía real para el recobro de la cantidad prestada: un inmueble (vivienda, finca rústica y local comercial, por lo general) que suele ser propiedad del cliente. Así que, si no se paga la deuda, entonces la entidad de crédito usa esa garantía con el fin de recuperar la cantidad que le hayas dejado pendiente, pudiéndola vender. Además de esta garantía está la garantía personal que incluyen todos los bienes presentes y futuros que poseas como prestatario.

Por su elevado importe y por el largo plazo, que son características de la mayoría de los préstamos de este tipo, podemos decir que es un compromiso financiero importante, tanto para el presente como (y sobre todo) para el futuro. Por esto, es posible que la entidad de crédito te solicite la domiciliación de la nómina y de algunos recibos, para consolidar su relación contigo.

Las condiciones varían en función del tipo de bien que vaya a hipotecar (vivienda habitual, segunda residencia…). En general, las entidades de crédito ofrecen mejores condiciones en los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual.

(Si ya estás metido en un buen lío, te interesará este artículo con ideas para pagar tu hipoteca)

Cuánto te va a costar: los precios

EL TIPO DE INTERÉStipo de interés

El interés es el precio que se paga por conseguir dinero durante un cierto periodo de tiempo. En las modalidades más simples, interés es lo que pagas a una entidad de crédito a cambio de que te preste dinero.

El tipo de interés se expresa en tanto por ciento sobre el importe del capital y se refiere a un periodo de tiempo determinado. Lo más normal es que se hable de un porcentaje sobre un capital que se presta durante un año.

Ejemplo:

Si se dice que el tipo de interés de un préstamo es el 5 % anual, significa que el interés que recibirá la entidad de crédito es de 5 euros por cada 100 euros que haya prestado durante un año.

Los tipos de interés, básicamente pueden ser fijos y variables. Como se deduce de sus propios significantes, las operaciones a interés fijo son aquéllas en las que el interés se calcula aplicando un tipo único durante todo lo que dura el préstamo.

En las de interés variable, el tipo cambia a lo largo del tiempo. En cada periodo de tiempo se aplica un tipo de interés de referencia (habitualmente EURIBOR a un año) y un porcentaje o margen diferencial (habitualmente constante). La duración de cada uno de los períodos en los que se mantiene el tipo de interés, así como el diferencial que se aplica,
puede ser mayor o menor y se suele indicar como períodos de revisión del tipo de interés.

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También existen operaciones mixtas. En algunas se pacta un tipo fijo para un periodo inicial, y un tipo variable para el resto del plazo. En otros casos un porcentaje de la operación (por ejemplo el 30%) es a tipo fijo y el resto del importe (en este caso sería el 70%) lo es a tipo variable.

En España las condiciones de los préstamos son libres y pueden negociarse de forma autónoma entre las partes. El tipo fijo es superior al variable, al no asumir el prestamista el riesgo de las subidas de los tipos, eliminando la incertidumbre sobre los pagos futuros.

En caso de optar por un préstamo a tipo variable (el más común), en la historia de Elena y Daniel, si hubiesen sabido esto, pudieron haber optado por un préstamo a tipo variable y negociar el diferencial al mínimo posible.

Los tipos de interés de referencia oficiales se publican todos los meses en el Boletín Oficial del Estado.

Ejemplo:

Tipo de interés, variable, aplicable cada semestre: euribor (tipo oficial del mercado hipotecario) + 0,45 %, redondeado al octavo de punto más próximo. En un semestre en el que el tipo del euribor fuese del 1,401 %, el tipo de interés a aplicar a dicho periodo sería: 1,401% + 0,45 = 1,851% (1,851% redondeado al 0,875 – octavo más cercano – = 1,875%)

LA TASA ANUAL EQUIVALENTE (T.A.E.) FRENTE AL TIPO NOMINAL

La T.A.E. es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias. O sea, que se diferencia del tipo de interés nominal en que éste no recoge ni los gastos ni las comisiones; sólo la compensación que recibe el propietario
del dinero por cederlo temporalmente.

El cálculo de la tasa anual equivalente está basado en la hipótesis de que los intereses obtenidos se vuelven a invertir al mismo tipo de interés.

La T.A.E. es muy útil porque permite comparar distintos productos, con independencia de sus condiciones particulares antes de contratar el préstamo. Es el concepto con el que tienes que quedarte cuando comparas ofertas.

Si el matrimonio de nuestra historia se hubiese tomado su tiempo para comparar las ofertas del mercado, usar el T.A.E. como referencia hubiese sido un indicador perfecto  comparativo. Cuanto más bajo, mejor (en operaciones de activo, se entiende).

LAS COMISIONES DE LAS OPERACIONES DE PRÉSTAMO HIPOTECARIOcomisiones prestamo hipotecario

Las operaciones de préstamo incluyen, además del cobro de los correspondientes intereses al deudor o prestatario, el abono por parte de éste de una serie de comisiones, entre las que destacan las siguientes:

  • Comisión de apertura: se aplica por abrir o iniciar la operación y viene dada por un porcentaje sobre el principal de la misma, que puede oscilar entre el 0,5 y el 3% aunque en algunos casos no se aplica o puede negociarse.
  • Comisión de estudio: se repercute por motivo del estudio o análisis de la operación que realiza la entidad, y consiste en un porcentaje sobre el principal que varía entre el 0% y el 1%. Esta comisión incluye también todos los costes derivados de la tramitación y concesión del préstamo. En algunos casos no existe esta comisión o es negociable.
  • Comisión de cancelación o reembolso anticipado: se aplica cuando se produce la cancelación total o parcial de la operación antes del plazo de vencimiento establecido. Consiste en un porcentaje sobre las cantidades canceladas anticipadamente, que oscila según las entidades entre el 0% y el 1%. En algunos casos no se contempla esta comisión y en otros es negociable.
  • Existen otro tipo de comisiones como comisiones por novación, cuando nos interese negociar una modificación en las condiciones del préstamo, por ejemplo.

Por otra parte, conviene recordar que en operaciones de préstamo hipotecario puede haber una serie de gastos no bancarios como son los de tasación, notario, Registro de la Propiedad, de Gestoría, Impuestos, etc…

Asimismo, hay que tener en cuenta que, legalmente, el prestatario no está obligado a suscribir ningún seguro para poder acceder al préstamo; si bien, la entidad puede y debe informarle de la existencia de estos seguros (en abril de 2003, el Gobierno indicó a las entidades financieras que debían informar a los prestatarios sobre seguros de cobertura
contra subidas de tipos de interés que pudiesen afectar a los préstamos hipotecarios a tipo variable).

En las comisiones es donde deberías poner toda tu fuerza de negociación, con el objetivo de anularlas por completo (cosa que no vas a conseguir con casi total seguridad) pero sí ponerte un máximo no negociable donde establecer tus gastos por comisiones. Sí son fáciles de eliminar las de cancelación o reembolso anticipado, y los de apertura y estudio
también, pero ahí tendrás que usar técnicas por ejemplo de compensaciones como puede ser domiciliar todos tus recibos, contratar una tarjeta de crédito (que luego no utilizarías sino en caso de extrema emergencia claro).

En definitiva, un préstamo hipotecario es una decisión muy importante a tomar y debemos tener toda la información posible así como el conocimiento financiero para hacerte una idea exacta de cuánto te va a costar el tener una vivienda en propiedad.

NOTA: Son útiles los simuladores para que hagas tus propios cálculos, haz click aquí para acceder al simulador que ofrece el Banco de España.

Este artículo es obra de Julio Montserrat Santana. Julio posee una gran experiencia profesional en la dirección financiera, administración y contable de compañías de diferentes Julio Montserrat Santanasectores tal como hoteles, constructoras, consultorías financieras y agencias de viajes. Ahora es emprendedor y centra su actividad en el mercado del vending.

En el siguiente artículo, Julio comparará dos escenarios: en el primero, nuestra querida pareja se deja llevar por las condiciones que dicta la entidad financiera; y en el segundo, Elena y Daniel estudian con detalle las condiciones y negocian la hipoteca con inteligencia.

{ 2 comments… read them below or add one }

jesus November 8, 2012 at 1:06 pm

Hola Julio! Creo que el interés tal y como lo explicas no es el interés que se aplica a los préstamos hipotecarios, el de los préstamos hipotecarios es del tipo “francés” bastante más alto el importe “extra” a pagar que un “interés simple”.
saludos.

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Julio March 9, 2013 at 11:18 pm

Hola Jesús,
lo que suele ser “francés” es el método de amortización del préstamo, no del tipo de interés. Este método consiste en amortizar un capital en cuotas constantes donde el tipo de interés se calcula sobre el capital vivo antes de amortización.
Básicamente es lo que significa el método francés, pero en el artículo hablamos de tipos y comisiones, etc.
Muchas gracias por tu comentario.
Saludos.

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