Todo lo que necesitas saber para Pedir una Hipoteca y Negociarla (Parte 2: Comparación de dos escenarios)

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Si no has leído la primera parte de este artículo, te recomiendo que lo hagas ahora haciendo click aquí.pedir una hipoteca

El primer artículo sienta las bases para que entiendas todo el contenido de este segundo artículo. Se trata de la historia de Elena y Daniel, dos jóvenes que piden una hipoteca sin dominar los parámetros clave.

En este artículo se comparan dos escenarios: en el primero, nuestra querida pareja se deja llevar por las condiciones que dicta la entidad financiera; y en el segundo, Elena y Daniel estudian con detalle las condiciones y negocian la hipoteca con inteligencia.

1. Donde te lleve el viento.

La situación financiera de Elena y Daniel era holgada, teniendo en cuenta que sus ingresos mensuales eran de 2.700 €, tenían unos gastos de alquiler de 800 € y entre recibos domiciliados de suministros y otros gastos fijos, sus gastos mensuales medios oscilaban sobre los 1000 €, es decir, disponían de 1.700 €  para la cesta de la compra, ocio, y todo lo demás.

Las condiciones del préstamo, que firmaron aquel gran día en la notaría, fueron las siguientes:

INVERSIÓN INMOBILIARIA

Precio de Compra de la vivienda 240.000 €
FINANCIACIÓN DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Préstamo hipotecario del 100% de la inversión + gastos 258.620 €
Oferta de las condiciones del préstamo ofrecidas por la entidad financiera
Tipo de Interés Fijo durante los primeros diez años 5,250%
Duración del préstamo 40 Años
% Crecimiento de la cuota total 2,50%
Comisión de Apertura 1,000%
Comisión de Estudio 1,000%
Comisión por cancelación total o Parcial 0,500%
Seguro de Vida 3.000 €
Seguro de Vivienda 300 €
Gastos Tasación 420 €
Gastos Notaría 150 €
Gastos Registro Propiedad 100 €
Gastos de Gestoría 250 €
Impuestos 9.600 €

 

Como se ve, de una compra de 240.000 € financiaron 258.620 €.

tipo de interés

La cuota resultante durante el primer año fue calculada en 1290 €, con lo que su renta disponible pasó de 1.700 € a unos 1.200 € al mes, reduciéndola en 500 € mensuales después de la inversión-financiación. En la actualidad, teniendo los mismos gastos y viendo el cuadro de amortización, resumido, hasta la fecha:

Valores calculo mala negociación hipoteca

 Se puede ver que, a Elena y Daniel, el viento los ha traído hasta una cuota actual de 1.459 € mensuales, reduciendo su renta disponible hasta unos 1.000 € mensuales.

Pero, si hubiesen conocido algunos de los conceptos anteriores, quizás sus condiciones podrían haber sido como sigue.

2. Negociando condiciones.

En un posible mundo paralelo, que no lo descartamos, pero estamos hablando de finanzas así que seguimos con la historia; parte de los ahorros de los que disponían lo usaron para invertirlo en la vivienda y los gastos de financiación; su viaje de novios fue más modesto, aunque lo pasaron de maravilla.

Después de analizar diferentes ofertas hipotecarias, consiguieron un tipo de interés variable (referencia Euribor a un año) con un diferencial del 0,25%, una comisión de apertura del 0,5%, eliminaron la comisión de estudio, y los seguros los contratarían por su propia cuenta, además, tenían ahorros suficientes para usar unos 15.000 €.

El escenario hubiese sido el siguiente:

INVERSIÓN INMOBILIARIA

Precio de Compra de la vivienda

        240.000 €

Ahorro dispuesto a invertir

          15.000 €

FINANCIACIÓN DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

Préstamo hipotecario del 100% de la inversión + gastos

        236.720 €

Oferta de las condiciones del préstamo ofrecidas por la entidad financiera

Tipo de interés variable (EURIBOR AÑO)

4,373%

Diferencial

0,250%

Duración del préstamo

40 Años

% Crecimiento de la cuota total

2,50%

Comisión de Apertura

0,500%

Comisión de Estudio

0,000%

Comisión por cancelación total o Parcial

0,000%

Seguro de Vida                           -   €
Seguro de Vivienda                           -   €
Gastos Tasación                 420,00 €
Gastos Notaría                 150,00 €
Gastos Registro Propiedad                 100,00 €
Gastos de Gestoría                 250,00 €
Impuestos              9.600,00 €

 

Como se ve, en este escenario, financian por debajo del precio de la vivienda. Y el plan de amortización resumido, siguiendo en ese mundo paralelo sería como sigue:

Valores calculo hipoteco bien negociada

En ambos escenarios se ha utilizado el mismo plazo (40 años) para compararlos en el tiempo, aunque dicho plazo no sería una duración ideal por ser, en mi opinión, excesivo.

Ten en cuenta:

  • El análisis de las operaciones financieras es muy importante, tanto a priori como durante la duración de las mismas.
  • Se puede “jugar” de diferentes maneras, financiar para invertir en productos pasivos, en productos tangibles, etc…
  • Buscar los mejores tipos y las mínimas comisiones son un buen comienzo para poder ahorrarse mucho dinero a medio y largo plazo.
  • Las posibilidades de cancelar anticipadamente son mayores con las mejores condiciones, porque, por ejemplo, en el escenario primero, hoy Elena y Daniel tienen un capital pendiente de amortizar de 241.400,03 €, mientras que en el segundo, tendrían 217.992,23 €. La diferencia es evidente. Además si lo quieren cancelar en el primer escenario les costará un 1%, mientras que, en el mundo paralelo ideal, les saldrá gratis.
  • No sabemos cómo se va a comportar el mercado en plazos muy largos, por lo que decidir por tipos fijos o variables es muy relativo, pero sí podemos tener claros algunos conceptos como las comisiones. Y siempre, en el caso de las hipotecas, preferible es reducir al máximo todas sus variables, que, como hemos visto son: el plazo, el tipo de interés y el capital.

Este tema da para mucho, y da cada día para más. El número de desahucios sigue aumentando en nuestro país, por lo que se pueden augurar cambios en la normativa, en la legislación y en la comercialización de este tipo de productos financieros. Pero eso, será otra historia.

Este artículo es obra de Julio Montserrat Santana. Julio posee una gran experiencia profesional en la dirección financiera, administración y contable de compañías de diferentesJulio Montserrat Santanasectores tal como hoteles, constructoras, consultorías financieras y agencias de viajes. Ahora es emprendedor y centra su actividad en el mercado del vending.

Fuentes:

  • Banco de España
  • Productos Financieros y operaciones de inversión. Ricardo J. Palomo Zurdo y José Luis Mateu Gordon. Instituto Superior de Técnicas y Prácticas Bancarias

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Manuel December 14, 2012 at 10:20 pm

La pregunta dle millon, es mejor amortizar en plazo o en cuota?

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